原标题：一季度楼市盘点·融资｜房企一季度发债额同比下降43%，房企发债一年内到期债务近8000亿元

每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺 

在经历了去年第四季度发债规模回暖后，季度降年今年一季度房企再度陷入发债规模大幅下滑的额同窘境。

贝壳研究院统计显示，比下2022年一季度房企境内外债券融资累计约1733亿元，期债同比下降43%，亿元降幅较2021年同期扩大20个百分点。房企发债事实上，季度降年这已经是额同在一季度后两个月稳步回升的基础上呈现的整体数据。今年1-3月，比下房企整体融资规模同比分别下降70%、期债59%和43%。亿元

中指研究院企业事业部研究副总监陈星向《每日经济新闻》记者分析认为，房企发债与之前相比，季度降年当前融资渠道已经基本恢复开放，额同其中符合政策导向的融资模式开放力度更为强劲。当前政策的边际放松仍处于窗口期，并将有望伴随近期销售端政策的放松持续一段时间，因此会对未来房企融资将起到一定修复和支撑作用。

3月发债规模“翘尾”

从单月数据来看，3月房企信用债与海外债发行规模同比均大幅下降，但环比上升幅度明显。

中指研究院数据显示，3月份房企信用债发行规模为514.91亿元，环比上升78.97%，但相较于去年3月的811.53亿元，同比下降36.55%。3月内地房企海外债发行规模为25.58亿元，同比下降80.7%。

从信用债发行规模变动趋势来看，自2021年10月探底之后开始缓慢复苏，但始终未能达到2021年8月之前的力度。但3月份信用债反弹明显，达到近7个月来的高点。另一方面，海外债的发行几乎在2021年11月份接近0点，且始终反弹乏力。

值得注意的是，一季度优质民营房企受到融资支持，参与到收并购阵营。、、等银行也积极与房地产企业签订并购融资战略合作协议。

3月3日，分别向碧桂园、美的置业授予150亿元和60亿元并购融资额度。3月9日，广东省分行授予美的置业地产并购专项融资额度90亿元；同日，旭辉集团也获得平安银行50亿元的地产并购业务融资额度。3月25日，中国广东省分行授予碧桂园200亿元地产并购及保障性租赁住房相关的综合金融服务。

“随着并购融资快速落地，目前的融资总额已达2251.2亿元，其中房企获得的融资共计1801.2亿元，占比80.0%，国央企、民企均有惠及。”陈星表示，对于出险企业，当前市场并购融资额度较为充足，因此要抓住机会，通过积极处置资产回笼资金，尽快缓解流动性风险，为未来可持续性经营重新奠定基础。

发债格局“内升外降”

从整体融资结构看，一季度境房企内债和境外债呈现一升一降的格局。

据贝壳研究院统计，境内发债规模约1378亿元，同比下降28.6%；房企境内债券发行规模占比80%，较2021年同期上升16个百分点。事实上，在整体融资规模收缩的基础上，境外债规模收缩推高了境内债规模占比，一季度境外债规模约355亿元，同比下降68.0%。

结构的巨大差异导致境内外票面利率截然不同的表现。境内方面，一季度债券平均票面利率3.65%，较2021年同期下降112个基点，环比上一季度票面利率下降49个百分点。

值得注意的是，央企国企成为一季度发债的绝对主力。据贝壳研究院统计，一季度境内共发行债券融资123笔，其中116笔发行人企业性质为央企国企，占比高达94%。在行业债务风险尚未出清的阶段，企业信用的影响力将会进一步放大。

利率方面，一季度境外债券融资发债门槛受信用风险影响抬升明显，平均票面利率升至8.24%，较2021年同期上升128个基点。

“今年以来境外融资几近冰点，但仍不乏优质企业成功发行债券。与上年相比，新发债券通过提升发行利率、配备增信措施等方式提高了发行概率。在行业整体信用受损的背景下，房企可通过借鉴这些企业的发行经验，以树立自身信用形象、维持海外融资渠道的通畅。”

陈星表示，对于境内融资，有能力融资的企业要抓住政策窗口期，通过积极参与并购、住房租赁等行业新模式，拓展符合政策导向的融资渠道，达到业务结构更新、资金补充的双赢目的。

一年内到期债务近8000亿元

发债规模的缩减令本就债务压顶的房企雪上加霜。

贝壳研究院统计，截至2022年3月31日，房企一年内到期的信用债余额4656.4亿元，海外债余额3308.6亿元，合计7965.0亿元。

但自2020年四季度至今，房企新增发债规模长期低于到期债务规模。尽管今年一季度境内外债券融资到期债务规模约2521亿元，同比大幅下降32.5%，但一季度新增融资仅1733亿元，粗略计算到期债务净额为788亿元，与2021年同期相比，债务增加694亿元，较上一季度减少4亿元。

同时，受到房企信用风险的影响，债权人对房企还款信心不足，导致现阶段债务展期难度提升，部分存在集中到期债务的房企仍保持一定的违约风险。

“一方面大环境的不确定性增加。国内疫情的不断反弹、扩散，影响了部分城市地区正常的经济活动秩序，房地产行业信用风险持续恶化，影响金融端、产业链、需求端预期；另一方面，今年以来行业风险尚未出清，房企债务风险仍然存在，全产业链条上的参与者信心缺乏，导致积极性下降，信心修复仍需时间。”

贝壳研究院指出。房企自身经营模式发生转变，大规模举债发展的模式逐渐退出，稳健的财务导向房企将主动降低自身负债规模。

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